إنتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته
اولا: النص التشريعى:
نصت المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها:- (أ) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور , فاذا كانت المدة اقل من ذلك , وجب التنبيه فبل نصفها الاخير , وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف. (ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين , فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. (ت) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشعر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.
ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار
• 1- عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت , اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم , ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد , فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار , فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة , اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى , على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه , وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار , ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة , ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه , او اكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة , بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا , واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر , او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة , ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
• 2- تقسيم المدة الى اجال , حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة الى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف , ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء , فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات , والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به , يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.
• 3- التنبيه بالاخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة :-
اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه , ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار فى العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا , ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر , او مشاهرة , او ما دام المستاجر يدفع الاجرة , او الى المدة التى يريدها المستاجر , او المؤجر , او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة , ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر , او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة , فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته , وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه. د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والمادية. والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط , بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير , وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر , فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .
شكل التنبيه بالاخلاء :
لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر , او الخطاب او شفاهة , ومن يد على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك , هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين. ثالثا: اثر فسخ المستاجر الاجارة قبل انقضاء المدة :- متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه. وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات ** الاخر . ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستاجر